Logement DPE F ou G : qu'est-ce qui change pour la location en 2025 et 2028 ?

La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 a introduit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Pour les propriétaires bailleurs, c'est une contrainte forte mais aussi une opportunité : les aides à la rénovation sont massives, et le « 1€ » du BAR-TH-174 reste accessible pour les bailleurs modestes ou intermédiaires.

Le calendrier d'interdiction

• 1er janvier 2023 : gel des loyers pour les logements F et G (impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires)
• 1er janvier 2025 : interdiction de mettre en location les logements classés G
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E

Concrètement : si vous avez un logement classé G aujourd'hui, vous ne pouvez plus le louer à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025. Le bail en cours peut continuer, mais à son terme, vous ne pourrez ni renouveler avec un nouveau locataire ni augmenter le loyer.

Quelles sanctions en cas d'infraction ?

Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux par le bailleur, demander une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts. À défaut, l'amende encourue peut atteindre 15 000 € (4 500 € pour les contraventions). Pour les bailleurs professionnels, des sanctions administratives s'ajoutent.

Quelles exceptions ?

Quelques cas particuliers échappent à l'interdiction :

• Logements où la rénovation serait impossible techniquement (bâtiments classés monuments historiques, contraintes architecturales validées par un architecte)
• Logements en copropriété si le syndic refuse la rénovation (mais le bailleur doit prouver sa bonne foi)
• Logements dont le coût de rénovation excède un seuil disproportionné par rapport à la valeur vénale (rare)

Quels travaux faire pour passer de F/G à E ou mieux ?

Pour un logement classé F, un saut d'une seule lettre (F → E) suffit à le sortir de l'interdiction 2028. Pour un logement classé G, deux sauts (G → E) sont nécessaires pour passer la barre de 2025. Les travaux les plus efficaces, selon le bâti :

• Isolation des combles (gain de 1 à 2 lettres pour les maisons mal isolées) — coût moyen 3 000 à 5 000 €
• Isolation des murs par l'extérieur (ITE, gain 1 à 2 lettres) — coût 12 000 à 25 000 €
• Remplacement chauffage fioul/gaz par PAC (gain 1 à 2 lettres) — coût 12 000 à 18 000 €
• Pose d'une VMC double-flux (gain 0,5 lettre, mais critique pour la performance globale) — coût 4 000 à 7 000 €
• Bouquet rénovation d'ampleur (combles + ITE + PAC + VMC, gain 3 à 4 lettres) — coût 35 000 à 60 000 €

Aides bailleur 2026

Bonne nouvelle : les bailleurs sont éligibles aux mêmes aides que les propriétaires occupants, voire à des dispositifs spécifiques :

• MaPrimeRénov' bailleur (taux selon catégorie ANAH du bailleur)
• Loc'Avantages : abattement fiscal 15 à 65% sur les loyers en échange d'un loyer plafonné
• Déficit foncier : déductible des revenus fonciers jusqu'à 21 400 €/an pendant 3 ans
• TVA réduite 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans

Le programme BAR-TH-174 « rénovation d'ampleur à 1€ » est aussi accessible aux bailleurs si leurs revenus rentrent dans les plafonds ANAH. Beaucoup de bailleurs particuliers retraités ou modestes y sont éligibles sans le savoir.

Notre conseil aux bailleurs

Si votre bien est en F ou G, ne attendez pas la dernière minute. Les artisans RGE en Normandie sont déjà saturés sur les rénovations de bailleurs anticipant 2028. Faire un audit énergétique gratuit dès maintenant permet de chiffrer précisément, monter le dossier d'aides, et planifier les travaux entre deux locataires sans perte de loyer.